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曾經(jīng)小泉聽一個朋友說,某濟(jì)南代理記賬公司,幫助一家企業(yè)進(jìn)行濟(jì)南代理記賬,成功地減少土地增值稅幾千萬元。
按常規(guī)的思維,濟(jì)南代理記賬要想合法合理,必須是在現(xiàn)行的稅法規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行籌劃。最基本的原理,就是在稅法規(guī)定的范圍內(nèi),或者改變收入的性質(zhì),以達(dá)到“高稅率”換“低稅率”的目的;或者想法提高稅前扣除的成本或費用,降低應(yīng)納稅額的計算基數(shù)。
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規(guī)定,計算土地增值稅的增值額的扣除項目包括:
(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額;
(二)開發(fā)土地的成本、費用;
(三)新建房及配套設(shè)施的成本、費用,或者舊房及建筑物的評估價格;
(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;
(五)財政部規(guī)定的其他扣除項目。
也就是,對土地增值稅進(jìn)行籌劃,在收入方面沒有可操作的空間時,重點就要從上述五個扣除方面進(jìn)行籌劃。
這家企業(yè)是轉(zhuǎn)讓上世紀(jì)的舊廠房,當(dāng)初是無償取得的土地使用權(quán),且當(dāng)初的廠房造價極低?,F(xiàn)在連廠房帶土地使用權(quán)一起轉(zhuǎn)讓,價格比當(dāng)初高出了幾十倍,尤其是土地使用權(quán)的價格。初步計算,“增值額”遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出扣除項目200%以上,不僅適用的稅率高(60%),而且金額巨大,因此需要繳納的土地增值稅就有幾千萬元。
如果是普通專業(yè)人員來進(jìn)行籌劃,絞盡腦汁,能夠合法合理減少的土地增值稅金額頂多也就幾十萬元或幾百萬元,但某濟(jì)南代理記賬公司卻成功地幫助這家企業(yè)減少了土地增值稅幾千萬元!那么,他們是怎么做到的?
他們的稅籌方法,普通專業(yè)人員如果能夠看明白,絕對能夠大開眼界!然后回頭衡量,自己是否也具備這樣的“籌劃能力”?是否也能起到同樣的效果?
他們的方法,其實很簡單:利用的是“扣除項目”的第三項里面的“舊房及建筑物的評估價格”。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第七條規(guī)定:(四)舊房及建筑物的評估價格,是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時,由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
這里面有兩個要點,是濟(jì)南代理記賬的關(guān)鍵點:重置成本價、成新度折扣率。也就是,只要房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)能夠“合理地”確定重置成本價和成新度折扣率,那么,就能夠“合理地”增加扣除項目的金額,從而“合理地”減少土地增值稅。
同時,房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)“合理地”確定重置成本價和成新度折扣率之后,還必須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。只要當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)“確認(rèn)”了,那么這種濟(jì)南代理記賬方案就“合理合法”了。
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